禹洲地产密集融资拉高负债 毛利率降至上市后最低点-焦点新闻

                                                  2019年09月16日 18:00 来源:焦点新闻 编辑:5分时时彩规律

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                                                  【巴萨5-2胜瓦伦】

                                                  2019年π,禹洲地产将销售目标定在670亿元〇↑,上半年其销售金额为284.74亿元☆△,仅完成年度销售目标的42.50%⊿。

                                                  来源:长江商报文 | 长江商报 杨玲玲进入白银时代以来┊△,房企褪去野蛮扩张的外衣⌒,“高质量增长”成为行业共识?π☆。其中┊□∴,闽系房企代表禹洲地产(01628.HK)多次对外强调“规模”“利润”“风险”“三驾马车”平衡发展〇▽⌒,不过□⊙♂,目前来看公司正与这一愿景渐行渐远〇◇。

                                                  此外⊿♂,上半年禹洲地产密集发债融资∟♂,分别于1月发行票面利率8.625%的5亿美元三年期优先票据、票面利率8.5%的5亿美元四年期优先票据〇∴♀,以及票面利率7.4%的1.36亿元的一年期物业管理ABS和票面利率7.9%的5.76亿元九年期物业管理ABS;2月发行票面利率8.5%的5亿美元五年期优先票据;4月发行票面利率6.5%的20亿元五年期公司债券♀﹡π, 及票面利率7.5%的15亿元的五年期公司债券∴。

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                                                  长江商报采访中了解到⊙△,继2018年1月通过收购沿海家园“资产包”将禅城沿海馨庭项目纳入旗下之后☆〇⌒,今年1月﹡♂△,禹洲地产联合美的置业以13.69亿元斩获佛山市顺德区优质地块⊙,溢价率约3.9%☆△,楼板价4470元/平方米﹡⊿。

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                                                  由此┊△┊,禹洲地产的加权平均融资成本小幅走高⊙⊿,较去年同期的6.52%上升0.95个百分点至7.47%♂π。另根据披露☆,2018年上半年禹洲的净负债率为62.96%∴↑∟,2019年上半年已增至72.70%♂。总借款也从去年上半年的365.48亿元增长到555.16亿元π,大幅增加51.90%↑∟♀。

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                                                  规模跃进牵出人事震荡∟?↑?事实上?♀,随着行业寡头竞争格局隐现♂,“规模焦虑”日益凸显▽∴,禹洲地产也提出“2020年迈进千亿军团”的目标∟♂∟,根据市场测算△∴♂,由此公司的年度销售增速将不低于49.25%∴,面临一定压力♂。

                                                  值得一提的是∟,2018年♂⊙∴,禹洲地产实现合约销售额金额约560.29亿元▽∟△,未及年初设定的600亿元目标↑。

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                                                  而随着规模的快速跃进▽↑□,其人事变迁也牵动市场神经△。近日◇↑,禹洲地产“16个月内3换财务总监”引起行业观察人士源于经营压力的猜想♀♂。

                                                  毛利率降至上市最低点与往年相比∟∟,禹洲地产上半年的经营业绩并不那么好看◇┊。近日♀↑,禹洲地产发布2019年半年报∟,报告期内∴,实现合约销售金额284.74亿元⊙∟△,同比上升32.47%〇∟﹡,收入116.37亿元;同比上升25.91%;母公司拥有人应占利润16.39亿元□☆⊙,同比上升23.22%﹡∟。

                                                  9月13日⊿,长江商报记者实地走访位于佛山市顺德区黄中北路的地块了解到♂,该项目案名确定为禹洲朗廷湾□∵,当前正在施工建设中▽,尚未开放售楼处〇□,仅在离项目约4.5公里外的嘉洲城广场搭建了城市展厅▽☆↑。

                                                  事实上♀⌒▽,平均楼面价翻升一倍背后☆⊙,禹洲地产多次在合肥、成都等地的招拍挂市场高溢价夺地☆∴,这也被研究机构认为风险潜存⌒。

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                                                  禹洲地产方面坦言﹡△,伴随着行业竞争加剧和洗牌♀♂,未来整个行业的毛利率下降已不可避免;同时⊿⌒,行业调控的深入⊙π,作为资金密集型的房地产行业π△,融资成本上涨、负债率上升是行业面临的共同问题?♀。

                                                  据了解﹡♂,许进业于2018年2月9日辞去禹洲财务总监一职△∟▽,出走华南城;随后黄展鸿走马上任♀,但也仅在这一位置上坐了16个多月♂,于今年7月7日卸任后投奔大发地产♂。如今□?∟,禹洲地产财务总监一职再次由邱于賡接棒π。根据披露π□,邱曾在2008年10月至2015年3月任禹洲地产副总裁、首席财务官及公司秘书?,此次是再度回归┊◇。

                                                  纵观整个禹洲地产◇☆,今年以来♂△,拿地节奏大幅提速π。半年报显示⊿π,上半年禹洲地产新获地块的地价共约141.3亿元☆,权益总建筑面积约为153.44万平方米▽〇,平均楼面价为11106元/平方米△▽☆。而去年同期?⊙,其新获土地的地价仅55.24亿元∴□↑,权益总建筑面积121.67万平方米↑┊,平均楼面价5297元/平方米△。

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                                                  对此♀?┊,禹洲地产的解释是♂π,禹洲在限价最为严格的长三角地区主动放缓了推货┊♀△,约有96亿元货值达售未取证项目推后至2019年推货□♂☆。

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                                                  对此▽,禹洲地产方面回函表示▽□▽,虽然利润率等指标的下滑是整个行业面临的共同问题□♂□,但禹洲27%的毛利率等指标◇?☆,依然保持优于行业平均水平的发展态势⊿⊙。

                                                  目前↑﹡,禹洲地产将长三角视作“主战场”☆,不过π▽∵,近日?∵,禹洲地产创始人及董事局主席林龙安提出∴∴∵,大湾区未来将成为禹洲第二大业绩来源地?♀。禹洲地产方面对记者回函表示♂◇⊙,2019年⌒,禹洲以招拍挂方式获取佛山土地⌒♀。

                                                  不过∟↑,禹洲地产对完成今年的目标持乐观态度♀﹡⌒,并回应称“有信心达成千亿目标”〇。禹洲地产相关负责人回复表示:“9月及4季度是传统销售旺季π♀,根据禹洲推货安排?,上半年、下半年推货占比为4:6⌒,全年推货货值为1103亿元⌒,这意味着只要禹洲完成61%的去化率π┊⊿,即可完成年度目标⊿。”

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                                                  禹洲地产相关负责人在接受长江商报记者采访时坦言?,伴随着行业竞争加剧和洗牌∵◇◇,未来整个行业的毛利率下降已不可避免;同时♀,行业调控的深入⌒⊿,作为资金密集型的房地产行业?☆,融资成本上涨、负债率上升是行业面临的共同问题∴♀。

                                                  半年报数据显示∟,随着收入与净利走高π△,禹洲地产毛利率却降至历史低值27.00%;净负债率由2018年同期的62.96%增至72.70%;总借款也从上年同期的365.48亿元大幅增加51.90%至555.16亿元☆⌒。

                                                  根据展厅的销售人员介绍:“项目目前还处于蓄客阶段◇▽∟,预计售楼处在10月初对外开放∴?⊿,10月底迎来首开⊙∟,具体价格还未确定?↑♂,带精致装修可能会到3万元/平方米左右﹡。”

                                                  对于短期内频繁变换财务总监π,禹洲地产回复记者称:“实际上∵⊙,3任财务总监任期加在一起长达11年多♀⌒△,应该说我们‘11年换了3任财务总监’□。”其同时强调☆,近期禹洲地产更换财务总监对公司战略发展和财务稳健没有影响□♂,不存在经营压力〇♂。

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                                                  拿地平均楼面价翻倍回溯禹洲地产的发展历程▽☆▽,其1994年创立于厦门?,2009年在香港上市□⌒,与许多闽系房企一样◇,为加速全国化布局⌒∴∴,禹洲地产将总部搬迁至上海□∵∟。

                                                  营收净利双升背后π〇,禹洲地产出现了毛利率走低、负债率攀升的情况∵⊙⊿。数据显示♂↑◇,2018年⌒∴⌒,其毛利率降低至上市以来的最低值30.72%∴⊿▽。而今年上半年π,禹洲地产毛利率为27.00%◇♂∵,比去年同期下降4.53个百分点□∵⊿。

                                                  同时⌒▽π,记者翻阅其上市十年间的财报发现↑,2009年至2018年π□,其合约销售金额从39亿元增至560.29亿元⊿,10年间上升了14倍;收入从19.92亿元升至243.59亿元△◇∵,10年增长超12倍;而母公司拥有人应占利润从11.10亿元增至35.49亿元π,10年仅上升3倍⊙∵⌒。收入与利润的增幅并不对等□∴,同时▽,公司净利润率已从2009年的55.28%跌落至2018年的15.33%□♂。

                                                  业绩失色的同时⊿,近日⊿〇,禹洲地产17个月内3换财务总监的消息引起业界关注♂◇。有分析人士认为◇,频繁更迭财务负责人或是源于经营压力□?↑。对此⌒♂,禹洲地产相关负责人表示:“实际上〇◇,3任财务总监任期加在一起长达11年多△∟,近期禹洲地产更换财务总监对公司战略发展和财务稳健没有影响﹡☆♂,不存在经营压力∵。”

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